QUESTIONS FRÉQUENTES

Dans certains cas, il est possible d’obtenir un crédit dans votre pays, cependant nous ne pouvons pas vous le garantir. Cela dépend de plusieurs facteurs indépendants de Magnitude Construction.

À Bali, il est impossible pour un étranger d’obtenir un crédit.

Non, il n'est pas obligatoire de venir à Bali avant de commencer votre projet avec Magnitude Construction. Notre système vous permet de piloter votre projet à distance : démarches administratives, choix du terrain, validation architecturale… notre équipe spécialisée vous accompagne dans toutes les étapes.

Pour ce qui est du suivi de votre chantier, vous disposerez d’un espace où des photos et des vidéos de votre bien seront téléchargées toutes les semaines. Des rendez-vous par téléphone ou en visioconférence sont également organisés de manière régulière ou à votre demande.

Voici les grandes étapes de votre projet :

1. Rencontre avec un membre de notre équipe et établissement de votre projet
2. Signature de votre projet avec Magnitude Construction et paiement du dépôt de garantie
3. Début des démarches administratives : processus d’ouverture de votre PT PMA et de son compte bancaire associé
4. Choix et validation du terrain
5. Début du processus design
6. Validation des plans de construction et du prix final de votre projet
7. Signature du contrat de construction
8. Lancement du chantier
9. Début du processus d’architecture d’intérieur (ameublement et décoration)
10. Travaux de finition et ameublement
11. Réception de votre bien
12. Travaux de correction post-réception
13. Mise en ligne de votre villa
14. Réception des différents permis de construction

Une PT PMA est une société indonésienne qui permet à des investisseurs étrangers de créer et de posséder légalement une entreprise en Indonésie.

Le terme PT signifie Perseroan Terbatas, c’est-à-dire une société à responsabilité limitée, comparable à une SARL en France. PMA signifie Penanaman Modal Asing, qui signifie « investissement étranger ».

Pour un étranger souhaitant exercer une activité professionnelle en Indonésie, la PT PMA permet de structurer son activité de manière légale, de disposer d’une société enregistrée en Indonésie et, selon l’activité, de détenir une partie ou la totalité du capital de l’entreprise.

Dans le cadre de votre investissement avec Magnitude Construction, vous n’avez pas besoin de vous associer avec une personne indonésienne. Cependant, votre société doit être constituée d’un minimum de deux actionnaires, qui peuvent être des personnes physiques et/ou morales.

En somme, une PT PMA est une entreprise de droit indonésien avec des capitaux étrangers, dont l’objectif est de permettre à l’investisseur étranger de faire des affaires en Indonésie dans un cadre légal et structuré.

Magnitude Construction se charge de l’ensemble du processus de création de votre PT PMA.

Le Leasehold correspond à un droit d’usage sur un bien pour une durée déterminée. L’investisseur ne devient pas propriétaire du terrain, mais bénéficie du droit de l’utiliser pendant la durée définie dans le contrat de lease.

Le Freehold correspond à la pleine propriété du terrain. L’investisseur devient propriétaire du terrain et du bien qui y est construit, sous réserve des règles applicables à la propriété en Indonésie.

La Due Diligence permet de vérifier que le terrain peut être acquis et utilisé dans les conditions prévues pour votre projet, et d’identifier d’éventuels risques avant de vous engager.

Plusieurs éléments doivent être contrôlés :

• La propriété du terrain : vérifier l’identité du propriétaire et s’assurer que la personne qui vend ou loue le terrain est habilitée à le faire
• Les documents de propriété : vérifier leur authenticité, leur validité et leur conformité
• Les éventuelles charges ou restrictions : dettes, litiges, hypothèques ou autres restrictions
• Les limites et la superficie du terrain : vérifier que les dimensions réelles correspondent aux documents officiels
• L’accès au terrain : vérifier qu’il est légal et adapté au projet envisagé
• Le zonage et l’utilisation du terrain : vérifier que le projet prévu est autorisé
• Les autorisations et contraintes applicables à la construction et à l’exploitation
• La situation du terrain, son environnement, sa topographie et les éventuelles contraintes techniques

L’objectif est de sécuriser votre investissement avant toute signature définitive ou tout engagement financier important. Tous les terrains proposés par Magnitude Construction ont déjà fait l’objet d’une Due Diligence.

Les principales zones sont les suivantes :

• Zone Rose : destinée principalement aux activités touristiques et aux projets liés au tourisme
• Zone Jaune : destinée principalement aux zones résidentielles et aux habitations
• Zone Brune : destinée principalement aux activités commerciales et économiques
• Zone Verte : destinée à la préservation des espaces agricoles et naturels ; les possibilités de construction y sont fortement limitées
• LSD (Lahan Sawah Dilindungi) : terrains agricoles correspondant à des rizières protégées, où les possibilités de construction sont très limitées, voire nulles

Pour votre investissement, il faut privilégier un terrain avec un zonage rose ou jaune.

Le Freehold existe bien en Indonésie et correspond au Hak Milik. Cependant, le Hak Milik ne peut pas être détenu directement par un étranger à titre personnel. Les investisseurs étrangers peuvent utiliser d’autres structures juridiques pour détenir des droits sur un terrain, notamment le Leasehold, le Hak Pakai ou, dans certains cas, le HGB via une PT PMA.

Chez Magnitude Construction, nous vous accompagnons dans le choix de la structure adaptée à votre projet afin de sécuriser votre investissement en Indonésie.

Il est parfois possible de voir des étrangers utiliser le nom d’un Indonésien pour acquérir un terrain en Hak Milik (Freehold). Cette pratique est généralement appelée « nominee » ou « prête-nom ».

Cependant, cette structure ne permet pas à l’étranger d’être légalement propriétaire du terrain. Le propriétaire officiel reste la personne indonésienne dont le nom figure sur le certificat.

Après avoir échangé avec un membre de notre équipe, nous vous enverrons un contrat de réservation à signer, accompagné d’un acompte de 10 000 €, afin de valider votre projet.

Une fois cette étape réalisée, nous ferons appel à un notaire, qui sera chargé de préparer et de faire signer un acte notarié entre vous et le propriétaire du terrain. Cet acte reprend notamment le nom du propriétaire, l’emplacement et la superficie du terrain, la durée de la location, le prix et les conditions de renouvellement du bail.

À la fin de votre contrat, si ces conditions n’ont pas été pré-négociées, vous pouvez demander une extension du bail au propriétaire terrien.

Si aucune prolongation n’est possible, la propriété revient alors au propriétaire du terrain.

Oui, le propriétaire du terrain a le droit de refuser une prolongation à l'expiration du bail, sauf si des dispositions particulières ont été prises dans le contrat initial.

La prolongation est généralement sujette à une négociation entre les parties.

Les principaux permis sont notamment :

• Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) : autorisation permettant de construire, modifier, agrandir ou rénover un bâtiment conformément aux plans et normes techniques applicables. Il doit être obtenu avant le début de la construction.
• Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) : certificat attestant qu’un bâtiment est conforme aux normes applicables et peut être utilisé conformément à sa fonction. Il intervient après la construction.
• L’ABT (Air Bawah Tanah) : autorisation liée à l’utilisation des eaux souterraines, qui peut être nécessaire en cas d’utilisation d’un puits ou de prélèvement d’eau souterraine.

Ces permis permettent de s’assurer que le bâtiment est légal, conforme aux normes techniques et adapté à son utilisation. Magnitude Construction vous accompagne dans les démarches administratives nécessaires.

La différence est relativement simple :

• PBG = autorisation de construire
• SLF = autorisation d’utiliser le bâtiment

Le PBG intervient en amont du projet et vérifie que les plans respectent les normes techniques applicables. Le SLF intervient une fois la construction terminée et confirme que le bâtiment construit est conforme et peut être utilisé.

Tous les projets bénéficient de deux garanties une fois la construction terminée :

• Une garantie de parfait achèvement : nos maisons sont garanties contre tout défaut majeur de construction pendant 1 an
• Une garantie structurelle de 5 ans : elle ne couvre pas les cas de force majeure, les intempéries, les tremblements de terre, les inondations, les cas fortuits et autres dégradations naturelles du bâtiment

Vous pouvez également souscrire une assurance comme Zurich Assurances, qui couvre la majorité de nos clients contre les vols, les incendies, les tremblements de terre, les inondations, les dégradations liées aux volcans et tout autre événement naturel.

En cas de décès de l’un des copropriétaires, ses droits sont transmis au dernier membre vivant de sa famille. Cette personne devient alors responsable de sa participation et de son implication dans le projet.

Les modalités de transmission pouvant varier selon les situations familiales et juridiques, nous recommandons de consulter un notaire en amont afin de définir clairement les droits de succession et d’assurer leur bonne transmission.

Il existe 3 types de taxe en Indonésie, en fonction du type de projet :

• Hotel and Restaurant Tax (Pajak Hotel dan Restoran – PHR) : 10 % du chiffre d’affaires généré par l’activité d’hébergement et de restauration
• Corporate Income Tax (PPh) : 11 % du bénéfice imposable de la société, calculé sur la base des revenus diminués des charges déductibles
• Taxe sur les dividendes : retenue à la source comprise entre 10 % et 15 %, selon le pays de résidence fiscale de l’actionnaire et les éventuelles conventions fiscales applicables

Ces éléments donnent une première vision de la fiscalité applicable. Les modalités exactes peuvent varier selon la structure juridique, l’activité exercée et la situation fiscale de chaque investisseur.

La fiscalité personnelle d’un investisseur français (ou d’une autre nationalité) dépend de nombreux facteurs, notamment de sa résidence fiscale, de sa situation personnelle et familiale, de ses revenus et de la structure de son investissement.

Il n’est donc pas possible d’apporter une réponse générale qui s’appliquerait à tous les investisseurs. Nous recommandons à chaque investisseur de consulter directement son comptable ou son fiscaliste afin d’obtenir une analyse adaptée à sa situation et de respecter ses obligations fiscales dans son pays comme en Indonésie.

Nous collaborons avec Bali SuperHost pour assurer la gestion complète de votre bien en location. Cette société prend en charge tous les aspects, y compris la gestion financière, le ménage, la maintenance, l’accueil des locataires et bien plus encore, pour vous offrir une solution de gestion locative sans souci.

Une équipe est présente en permanence pour gérer les entrées et les sorties des locataires et surveiller l'état de la villa. De plus, tous les éventuels dommages seront à la charge des locataires ; vous pourrez ainsi louer votre villa en toute sérénité.

Pour avoir une vision plus concrète des frais liés à la gestion de votre bien, nous vous invitons à consulter nos études de cas réels, qui présentent des exemples détaillés.

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